임대인의 입장에서 보증금을 받는 이유는 임차인이 월세를 밀리는 것을 대비하는 것과 임대 기간동안 임대물을 훼손했을 경우 수리를 위해 혹은 각종 공과금을 밀릴 경우 계약만료시 보증금에서 차감할 목적으로 보증금을 받습니다. 통상적으로 10 ~ 12개월치의 월세를 보증금으로 받는데 임대인과 임차인의 협의에 따라서 보증금의 액수는 달라집니다.
10 ~ 12개월치의 월세를 보증금으로 받는 이유는 주택의 경우 2개월 이상, 상가의 경우 3개월 이상 월세가 미납 된 경우 임대인은 임차인을 대상으로 명도소송을 제기 할 수 있습니다. 이러한 명도 소송은 보통 6개월 정도가 소요되는데 미납개월과 소송준비, 소송기간 등을 고려해서 10 ~ 12개월치 월세 정도의 보증금을 받는 것입니다.
간혹 임대인이 일반적인 액수의 보증금 보다 많은 금액을 보증금을 요구한 경우가 있습니다. 그 이유는 임대인은 적지 않은 목돈을 이자한푼 내지 않고 짧지 않은 기간동안 임대인에게로 부터 융통 할 수가 있기 때문입니다. 일반적으로 보증금을 늘리게 되면 월세는 낮아집니다. 이러한 단순한 이유로 임차인은 보증금을 과도하게 많이 내고 월세 계약을 하는 경우가 있는데 조심하셔야합니다.
임대인의 경제적 사정이 악화가 되어 주택이나 상가가 경매로 넘어가게 되면 월세 세입자의 보증금은 나라에서 최우선으로 보호를 해주고 경매가 낙찰이 될 경우 우선적으로 변제해줍니다. 우선 변제금액은 해당 부동산이 위치한 지역에 따라 다르고 주택, 상가인지에 따라 달라지게 되며 물가 등을 고려하여 일반적으로 계속 상승하며 변하는데 월세 보증금은 이 우선변제 금액을 넘지 않는 것이 안전합니다.
물론 수요가 공급보다 많거나 입지가 좋은 상가의 경우에는 임차인은 임대인이 정하는 보증금을 그대로 따라 갈 수 밖에 없는 입장이지만 가능하다면 월세 보증금은 최근 주변 상가나 주택 계약의 통상 보증금을 넘지 않는 것이 좋습니다.
개인적인 의견으로는 임대인은 보증금을 가급적으로 많이 받아 새로운 투자에 시드 머니로 사용하고 임차인은 가급적으로 보증금을 최소한으로 책정하여 여윳돈으로 투자를 하거나 사업을 하는 경우라면 예비 운영비로 빼두는게 좋다고 생각합니다.
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