부동산을 실제 소유자가 아닌 타인의 명의로 등기를 해놓은 것을 부동산 명의신탁이라고 하며 이는 세금회피, 재산은닉, 부동산 투기 등에 악용될 소지가 있어서 '부동산 실명법'에 의해 금지하고 있습니다. 하지만 몇가지 예외사항을 두고 있습니다. 

부동산 명의신탁 가능한 경우

1. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우

2. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

3. 신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

추가적으로 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 회피 목적을 하지 아니하는 경우에는 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'이 적용되지 않습니다.

1. 종중이 보유한 부동산에 관한 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한 경우

2. 배우자 명의로 부동산에 관한 뭉권을 등기한 경우

3. 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물건을 등기한 경우

명의신탁약정은 위에서 말한 예외를 제외하고 무효이며 명의신탁약정에 의해서 이루어진 부동산 등기도 무효가 됩니다. 명의신탁자(실소유자)와 명의수탁자(명의를 빌려준자)모두 과징금, 이행강제금, 형사처벌을 받을 수 있습니다.