소액임차인은 임차인 보호를 위해 법적으로 설정된 특별한 권리를 가진 임차인을 의미합니다. 이 권리에는 주택 임차보증금에 대한 최우선 변제권이 포함되어 있으며, 임차주택이 경매나 체납 처분으로 매각될 경우 선순위 담보물권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 소액임차인이 되기 위해서는 주택 인도와 주민등록을 완료하여 대항력을 확보하고, 경매 신청 원인이 된 권리의 등기 전에 이러한 조건들을 충족해야 합니다.
소액임차인의 범위 (2024년 4월 현재)
소액임차인의 범위는 지역별로 정해진 보증금 기준에 따라 다릅니다. 이 기준 금액 이하로 임차보증금을 지불한 임차인이 소액임차인으로 인정받습니다. 주요 지역별 소액임차인의 보증금 기준은 다음과 같습니다:
- 서울특별시 : 1억 6천 500만원 이하
- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시, 김포시: 1억 4천 500만원 이하
- 광역시 (과밀억제권역 내 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 8천 500만원 이하
- 그 밖의 지역: 7천 500만원 이하
지역별 최우선변제액(2024년 현재)
- 서울특별시: 5,500만원
- 인천광역시:
- 강화군, 옹진군: 2,500만원
- 서구 대곡동 및 기타 지정 지역: 2,800만원
- 그 밖의 지역: 4,800만원
- 수도권 중과밀억제권역:
- 의정부시, 구리시, 하남시 등 주요 도시: 4,800만원
- 시흥시:
- 반월특수지역: 2,500만원
- 그밖의 지역: 4,800만원
- 남양주시:
- 호평동, 평내동 등 특정 지역: 4,800만원
- 그밖의 지역: 2,500만원
월세 계약과 소액임차인
전세뿐만 아니라 월세 계약에서도 소액임차인의 보호에 관한 최우선변제권이 적용됩니다. 하지만 계약을 진행하려는 주택에 선순위 근저당의 설정이 있는 경우, 임차인은 해당 근저당 설정일과 보호받을 수 있는 보증금의 한도를 명확히 확인해야 합니다.
근저당 설정이 있는 주택의 월세 계약 시 고려해야 할 사항
소액임차인을 보호하는 법적 기준은 시간이 지나면서 변화해왔습니다. 근저당이 설정된 주택에서 월세 계약을 체결할 때는, 계약 당시의 보증금 보호 한도를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.
선순위 근저당이 설정된 주택과 계약을 진행할 경우, 임차인은 현재의 소액임차인 보호 범위와 관계없이 근저당 설정 당시의 소액보증금 한도 및 최우선 변제금액을 기준으로 보증금을 책정해야 합니다. 이러한 조치를 통해 주택이 경매되는 등의 상황이 발생할 경우 적절한 법적 보호를 받을 수 있습니다.
예를 들어, 서울특별시를 기준으로 설명하면, 만약 근저당 설정이 2023년 2월 21일 이전에 이루어졌다면, 현재 서울의 최우선변제액 5,500만 원이 아니라 해당 날짜에 적용되는 최우선 변제액을 기준으로 월세 보증금 액수를 책정해야 보호를 받을 수 있습니다.
아래는 정리한 보증금 및 최우선변제액의 범위를 기준일과 지역별로 나타낸 표입니다.
2010년 7월 26일부터 2013년 12월 31일까지
- 서울특별시: 보증금 7,500만 원, 최우선변제액 2,500만 원
- 역과밀억제권역 및 수도권: 보증금 6,500만 원, 최우선변제액 2,200만 원
- 광역시 및 이외 수도권: 보증금 5,500만 원, 최우선변제액 1,900만 원
- 기타지역 (광역시군 포함): 보증금 4,000만 원, 최우선변제액 1,400만 원
2014년 1월 1일부터 2016년 3월 30일까지
- 서울특별시: 보증금 9,500만 원, 최우선변제액 3,200만 원
- 역과밀억제권역 및 수도권: 보증금 8,000만 원, 최우선변제액 2,700만 원
- 광역시 및 이외 수도권: 보증금 6,000만 원, 최우선변제액 2,000만 원
- 기타지역 (광역시군 포함): 보증금 4,500만 원, 최우선변제액 1,500만 원
2016년 3월 31일부터 2018년 9월 17일까지
- 서울특별시: 보증금 10,000만 원, 최우선변제액 3,400만 원
- 역과밀억제권역 및 수도권: 보증금 8,000만 원, 최우선변제액 2,700만 원
- 광역시 및 이외 수도권: 보증금 6,000만 원, 최우선변제액 2,000만 원
- 기타지역 (광역시군 포함): 보증금 5,000만 원, 최우선변제액 1,700만 원
2018년 9월 18일부터 2021년 5월 10일까지
- 서울특별시: 보증금 11,000만 원, 최우선변제액 3,700만 원
- 역과밀억제권역 및 수도권: 보증금 10,000만 원, 최우선변제액 3,400만 원
- 광역시 및 이외 수도권: 보증금 6,000만 원, 최우선변제액 2,000만 원
- 기타지역 (광역시군 포함): 보증금 5,000만 원, 최우선변제액 1,700만 원
2021년 5월 11일부터 2023년 2월 20일까지
- 서울특별시: 보증금 15,000만 원, 최우선변제액 5,000만 원
- 역과밀억제권역 및 수도권: 보증금 13,000만 원, 최우선변제액 4,300만 원
- 광역시 및 이외 수도권: 보증금 7,000만 원, 최우선변제액 2,300만 원
- 기타지역 (광역시군 포함): 보증금 6,000만 원, 최우선변제액 2,000만 원
2023년 2월 21일 이후
- 서울특별시: 보증금 16,500만 원, 최우선변제액 5,500만 원
- 역과밀억제권역 및 수도권: 보증금 14,500만 원, 최우선변제액 4,800만 원
- 광역시 및 이외 수도권: 보증금 8,500만 원, 최우선변제액 2,800만 원
- 기타지역 (광역시군 포함): 보증금 7,500만 원, 최우선변제액 2,500만 원
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